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마시고 사람들이 그 혹시 사람이 넋이 안부동산 조세 논의가 뜨겁다. 부동산 조세는 세수를 구성하면서 지역사회 유지·재개발에 사용되는 재원이기도 하다. 언젠가부터 부동산 조세에 징벌적인 의미가 강해졌다. 최근에는 부동산 보유세율 인상 여부 및 그 인상 폭을 놓고 말이 많다. 과연 보유세 강화는 주택가격을 상승시킬 것인가, 하락시킬 것인가.
보유세 강화는 주택가격을 떨어뜨릴 수 있지만, 이는 인상된 보유세가 세입자 임대료에 전가되지 않을 때다. 토지거래허가구역 시행으로 매수자 실거주 요건이 강화돼 전·월세 물량이 줄어드는 상황과 결합하면, 보유세 전가는 더 큰 임대료 상승으로 이어질 수 있다. 추가 규제로 보유세 전가를 차단하면 어떻게 될까? 여러 연구에 따르면 임대인은 애초 기대했던 수익률을 달성하기 어려운 상황에서 유지관리비를 학자금대출금리 줄인다. 결국 부동산 보유세 인상은 세입자의 주거안정과 양질의 주거환경 공급에 부정적 영향을 준다.
보유세 인상 근거로 미국 사례가 자주 나온다. 미국 보유세는 지역별로 수준이 다르다. 2023년 기준 하와이주가 0.32%로 최저, 일리노이주가 1.83%로 최고 세율을 적용한다. 미국 세율과 비교할 때 간과하는 부분이 있다. 미국 소득세법 해드림출판사 상 주 거주지의 부동산 보유세는 소득세 공제 항목이다. 2018년 이전까지는 공제 한도가 없었으나, 현재는 공제 한도가 1만 달러다. 이 한도는 2025년도부터 5년간 4만 불까지 확대된다. 주택담보대출금 75만 달러에 해당하는 이자 비용도 소득세 공제 대상이다. 추가로 실거주 주택은 양도차익 50만 달러까지 양도세가 과세되지 않는다. 부동산 매입과 매각까 8호선 연장 지 기간에 걸쳐 보면 여러 세목에 다양한 공제 혜택이 있다. 다른 국가와 단순 세율만 비교하는 주장은 맞지 않는다.
조세저항도 문제다. 미국에서 높은 수준의 보유세에 조세저항이 크지 않은 이유는 세수를 지역에 재투자해서다. 보유세는 지방세수로 편입돼 대부분이 지역 공교육, 시설 등에 재투자되고, 경찰·소방공무원 등의 급여로 쓰인다. 링컨토 야간반 지정책연구소에 따르면 고등학교까지 공교육 필요 재원의 45%를 지방정부가 부담하는데, 이 중 80% 이상이 지역의 부동산 조세에서 나온다. 납세자가 거주하는 지역사회로 세수가 환원돼 교육, 치안, 거주 여건이 개선된다. 이런 혜택으로 조세저항이 줄어든다. 과표가 동일하다면 공공서비스 재원이 많이 필요하면 보유세율이 높아지고, 반대면 낮아진다. 지자체 단위의 봄이면 새가 깊은 산골짜기에서 나와 높은 나무 위에 올라 앉는다 보유세율은 매년 달라지는 것이 일반적이다.
미국 등 주요 국가의 부동산 조세는 지역 공공서비스를 제공하는데 대가를 지불한다는 '응익의 원칙'에 기초한다. 반면 '응능 원칙'에 기초한 우리와는 근본적으로 다르다. 이에 대한 고려 없이 부동산 실효세율만을 비교해선 안 된다. 보유세 강화는 임대료에 전가돼 집값 상승 요인이 될 수 있고, 다른 나라와 세율 비교도 그 이론적 근거가 빈약하다. 논의의 방향을 징벌적 수단으로 증세보다 생산적으로 전환해야 한다. 더 나은 생활 여건을 만드는 데 사용되는 보유세 원래의 역할에 충실하도록 대안을 모색해야 할 때다.



구강모 연세대학교 경제학과 교수


구강모 연세대학교 경제학과 교수